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Hipoteca: qué es y cómo funciona su estructura de pagos

¿Qué es una hipoteca?

En palabras simples, una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudar al prestatario a comprar una casa. Además de devolver el principal, el prestatario está obligado a realizar pagos de interés al prestamista. La propiedad, así como tus recursos económicos, sirve como garantía. Utilizada correctamente, una hipoteca podria considerarse como aquello que llamamos “deuda buena“. En este artículo veremos cómo funciona una hipoteca y su estructura de pagos. Por último, te daremos consejos para elegir la más adecuada.

Antes de decidirte a solicitar tu hipoteca debes mirar a tus ingresos y preguntarte: ¿son suficientes para asumir esta deuda? Los expertos recomiendan que la cuota mensual no suponga mas de un tercio de tus ingresos mensuales (descontando los gastos). Además, es recomendable que tengas ahorrado al menos un 20 o 25% del precio de la vivienda para la entrada o pago inicial y otro 10% adicional para gastos asociados.

¿A qué costes me enfrento cuando contrato una hipoteca?

Son tres: los intereses, los gastos asociados y las comisiones.

Intereses

Existen 3 modalidades de hipotecas segun el tipo de interés:

  • Las de interés variable. El tipo de interés esta compuesto por un índice de referencia (por ejemplo, Euribor a un año) más un diferencial fijo. En este caso, el tipo de interés se revisa habitualmente cada seis meses o cada año para reflejar los cambios en el índice de referencia. Con esta modalidad, tu cuota será superior cuando los tipos suban e inferior cuando bajen.
  • Las de interés fijo. En este caso, tanto la cuota mensual como el tipo de interés son iguales durante todo el plazo del préstamo. La ventaja es que cada mes pagarás la misma cuota aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen. Sin embargo, en comparación con las hipotecas de tipo variable, el interés inicial es mayor y el plazo de devolución es menor.
  • Las de tipo mixto. Son las mas habituales, en ellas el tipo de interés es fijo durante una parte del plazo y variable durante el resto.

Gastos asociados

El segundo coste en la compra y financiación de una vivienda son los gastos asociados que siempre asume el comprador:

  • Gastos de notario y de registro de la propiedad
  • El impuesto por la compra-venta
  • El impuesto por la formalización del préstamo hipotecario
  • Gastos de tasación o valoración del inmueble
  • Gastos de gestoría por los trámites

Actualmente estos gastos suelen suponer en torno al 10% del préstamo solicitado. Por ejemplo, para una hipoteca de  €100.000, los gastos suman unos €10.000.

Comisiones

El tercer coste son las comisiones. Las más frecuentes son:

  • La comisión de apertura, que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada.
  • La comisión por cancelacion anticipada (total o parcial), en caso de que adelantes el pago de la hipoteca antes del plazo pactado.



Pagos de la hipoteca

Los factores primarios que determinan los pagos mensuales de las hipotecas son la cantidad y el período del préstamo. Existe una relación inversa entre el período del préstamo y el tamaño del pago mensual. Períodos más largos resultan en pagos más pequeños. Por este motivo, las hipotecas a 30 años son las más populares. Una manera sencilla de comparar tipos de hipotecas y varios proveedores es utilizando un simulador de hipotecas.

Una vez que la cantidad y el período han sido decididos, existen 2 factores principales que juegan un papel en el cálculo de cada pago de la hipoteca. Se trata del principal (la cantidad prestada) y los intereses (el precio a pagar por el préstamo). Muchas hipotecas incluirán además otros gastos (impuestos, seguros, etc.) en los pagos mensuales. Para entender estos factores, vamos a analizar el ejemplo de una hipoteca de €100.000 con tipo de interés fijo.

Principal

Una porción de cada pago de la hipoteca se dedica a la devolución de principal. Los préstamos están estructurados de tal forma que la cantidad de principal devuelta al prestamista comienza siendo pequeña, incrementándose con cada pago de la hipoteca. Mientras que los pagos de la hipoteca durante los primeros años consisten principalmente de pagos de intereses, los pagos en los últimos años consisten mayoritariamente de principal. En nuestro ejemplo de una hipoteca de €100.000, el principal es €100.000.

Interés

Interés es la recompensa del prestamista por aceptar el riesgo y prestar dinero al prestatario. El tipo de interés de una hipoteca tiene un impacto directo en el tamaño de un pago hipotecario. Tipos de interés más altos implican pagos más altos. Para la mayoría de compradores de casa, tipos de interés más altos reducen la cantidad de dinero que pueden pedir prestada. De la misma forma que tipos de interés más bajos la incrementan. Si el tipo de interés en nuestra hipoteca de €100.000 es del 6%, el pago mensual combinado entre principal e intereses serían unos €599,55 (€500 de interés y €99.55 de principal). El mismo préstamo con un tipo del 9% de interés del 9% resultaría en un pago mensual de €804,62.

El calendario de amortización (simulaciones hipotecarias)

El calendario de amortización de una hipoteca provee una visión detallada de qué porción de cada pago se destina a cada componente. En los primeros años, los pagos de la hipoteca consisten mayoritariamente en pagos de intereses. A medida que pasan los años, los pagos van representando una mayor proporción del pago del principal.

Vamos a ver un calendario de amortización de ejemplo. Supongamos que tenemos una hipoteca a 30 años por €100.000; tendremos un calendario de amortización con 360 pagos mensuales. El (resumido) calendario de amortización mostrado debajo demuestra cómo el balance entre el principal y los intereses va cambiando a lo largo del tiempo. Los pagos más lejanos en el tiempo futuro consistirán mayoritariamente del principal.

Pago Principal Interes Balance
1 €99.55 €500.00 €99,900.45
12 €105.16 €494.39 €98,772.00
180 €243.09 €356.46 €71,048.96
360 €597.00 €2.99 €0

Como se muestra en la tabla, cada uno de los pagos requeridos es de €599,55. Pero la cantidad destinada a pagar el principal y los intereses varia entre pago y pago. Debido a la relación inversa entre el principal y el interés pagado, al inicio de tu hipoteca la velocidad a la que ganas propiedad de tu hogar es mucho más lenta. Esto demuestra el valor de hacer pagos adicionales de principal si la hipoteca permite el pago anticipado. Cada pago adicional resulta en una porción más grande del principal devuelta, y reduce el interés correspondiente a cada pago futuro, acercando al propietario hacia su meta última: tener la casa completamente pagada.


Comparar antes de contratar una hipoteca

Recuerda comparar ofertas entre diferentes bancos utilizando la TAE (Tasa Anual Equivalente). La TAE representa el coste real de tu hipoteca e incluye el interés, los gastos y las comisiones, y tiene en cuenta los plazos y la frecuencia de los pagos. Si comparas las TAEs sabras realmente que banco te hace la mejor oferta. Y ten en cuenta que la TAE es variable en las hipotecas a tipo variable, lo que hace imposible conocerla con certeza.

Los bancos suelen reducir el diferencial del tipo de interés si contratas otros productos financieros con la misma entidad. Es importante que sepas que solo el seguro de daños sobre la vivienda es obligatorio para contratar una hipoteca. Este seguro deber durar el mismo tiempo que el préstamo y también se tiene en cuenta para el calculo de la TAE o la TAE variable.

Resumen

Una hipoteca es una herramienta importante para comprar una casa, permitiendo a los individuos convertirse en propietarios sin hacer una desembolso inicial proporcionalmente grande. Toma nota de las claves que debes considerar, ten en cuenta tu ahorro inicial y tus ingresos netos antes de contratarla. Informate sobre las diferentes modalidades de prestamo hipotecario. Compara ofertas. Fijate en la TAE o TAE variable y no solo en la cuota mensual. No olvides los costes asociados y las comisiones. Por último, es importante entender la estructura de tus pagos, que determina cuánto tiempo te tomará completar el pago de la hipoteca y cuán caro te resultará en última instancia financiar tu hogar.

 

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Soy Drago, un apasionado de las finanzas personales y de la inversión. Mi misión es alcanzar la independencia financiera y ayudarte a ti a conseguirlo. También me apasiona el deporte (sobretodo el rugby) y el heavy metal. Sigue mis pasos hacia la libertad financiera en RentabilizaWeb.com...

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